アメリカでは、RealPageというテクノロジー企業が賃貸市場のルールを密かに変えつつあります。同社の高度なアルゴリズムによる価格設定ソフトウェアは、全米の賃貸料金を操作していると非難されており、規制当局や消費者の大きな注目を集めています。

カリフォルニア州はこの傾向に対抗する最前線となっています。サンディエゴやサンフランシスコなどの都市はすでに動き出し、このようなアルゴリズムによる価格設定ソフトウェアの使用禁止を検討しています。連邦検察官は、RealPageが非公開の賃貸データの収集と分析を通じて、家主が人為的に家賃を値上げするのを支援していると主張し、独占禁止法違反で訴訟を起こしました。

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画像出典：AI生成画像、画像ライセンス提供元Midjourney

RealPageの運営方法は非常に複雑です。同社は家主に対し、家賃、新規賃貸契約の情報など、プライベートな賃貸データの提供を求めています。その後、これらのデータをまとめてアルゴリズムで分析し、家主に対して価格設定の提案を行います。調査によると、同社は商業用賃貸管理ソフトウェア市場の80％を掌握しています。

テナントへの影響は現実的なものです。もうすぐ赤ちゃんが生まれる夫婦を例にとると、サンディエゴでの生活を維持するため、ジムの会員権を解約し、車の費用を削減せざるを得ませんでした。データによると、サンディエゴの平均家賃は2020年から2024年の間に21％上昇し、全国平均をはるかに上回っています。

さらに懸念されるのは、カリフォルニア州の公共年金基金が間接的にRealPageに投資していることです。つまり、退職者のための基金が、一般市民の利益を損なう可能性のあるテクノロジー企業を支援しているということです。

カリフォルニア州司法当局は、このアルゴリズムによる価格設定は実際には家賃を人為的に引き上げ、低所得層の利益を著しく損なっていると明確に述べています。注目すべきは、カリフォルニア州の世帯の44％が賃貸住宅に住んでおり、全国平均の35％をはるかに上回っていることです。

RealPageはこれらの告発を否定しています。同社広報は、家賃上昇の主な原因は住宅供給不足であり、彼らの技術は実際には市場に有益であると強調しています。しかし、検察官は、家主は理論的にはアルゴリズムによる提案を拒否できるとはいえ、実際には非常に困難であると考えています。

この家賃アルゴリズムをめぐる論争は、テクノロジー、不動産、社会正義の間の複雑な駆け引きを反映しています。ピケンズ夫妻のような一般的な労働者家庭にとって、高騰する家賃は生活の大きな負担となっています。

ますます多くの都市や州が注目し、行動を起こすにつれて、RealPageのアルゴリズムによる価格設定モデルはかつてないほどの課題に直面しています。これは単なる技術の問題ではなく、数多くの家庭の基本的な生存権に関わる社会問題です。